Вход
Коттеджные поселки Подмосковья


Интервью



Рынок загородной недвижимости: перспективы развитияКомментарии0

14.10.2014

Отзыв лицензий у банков в 2014 году и ослабление рубля на фоне событий на Украине заставил россиян забирать свои деньги с депозитов и вкладывать в недвижимость. В связи с чем, в начале 2014 года наблюдался кратковременный рост покупательской активности

Отзыв лицензий у банков в 2014 году и ослабление рубля на фоне событий на Украине заставил россиян забирать свои деньги с депозитов и вкладывать в недвижимость. В связи с чем, в начале 2014 года наблюдался кратковременный рост покупательской активности наших соотечественников. Это заставило на некоторое время риелторов строить оптимистические прогнозы. Однако уже летом и осенью эти прогнозы стали более сдержанными. Все больше экспертов загородного рынка недвижимости говорят о стагнации рынка и новых его тенденциях. Мы беседуем с генеральным директором компании «Родные земли» Сергеем Мазенковым.

 

- На сегодняшний день в связи со сложившейся сложной экономической ситуацией, какие изменения претерпевает рынок загородной недвижимости?

- Пока сложившаяся экономическая ситуация сильно не влияет на рынок загородной недвижимости. В начале года наблюдался кратковременный всплеск покупательской активности, который постепенно нивелировался. Сейчас спрос соответствует ежегодным сезонным тенденциям, ничем не отличается от уровня спроса в прошлом году.

На ситуацию на рынке загородной недвижимости сегодня в меньшей степени влияют внешние факторы. Наибольшее значение для нас имеют внутренние факторы. Усиливается административное и налоговое давление на землевладельцев, не использующих землю по назначению.

Лендлордов штрафуют, им грозят отъемом земель. Повышается налоговое бремя – увеличивается кадастровая стоимость земли, она приближается к рыночной, а порой и превышает ее. Расчет налогов от этой кадастровой стоимости становится сегодня существенным бременем для землевладельцев, особенно для тех, кто не использует земельные активы. Соответственно, они стараются избавляться от таких активов, передавать их в эффективное пользование. Поэтому сегодня постоянно на рынок выводятся новые проекты, усиливается конкуренция.

Если проектами занимаются непрофессиональные участники земельного рынка, то проекты получаются не всегда хорошие, да. И покупателю приходится разбираться в этом объеме предложений. Соответственно, задача девелопера – донести информацию до покупателя, дать ему возможность разобраться с качеством продукта и выбрать для себя лучший.

- Покупательский интерес сместился в сторону более дешевого предложения. Значит ли это, что девелоперы будут пересматривать формат своих проектов? Например, участки без подряда и домовладения будут предлагаться на продажу в более компактной форме – меньшей площадью?

- Наша практика показывает интерес потребителей к различным сегментам рынка, - более дорогим и совсем недорогим предложениям, покупатели ведь имеют разные возможности. И пока эти разные возможности существуют, их нужно удовлетворять. Поэтому девелоперы будут предлагать как продукты в компактной форме, так и предоставляющие более широкие возможности.

Если говорить о сегодняшней ситуации, то мы почувствовали увеличение спроса как раз на качественные, более дорогие предложения в различных сегментах рынка. За последние месяцы на фоне геополитической ситуации сформировался интерес к приобретению таких земельных участков внутри России.

Действительно, в центральном регионе существенно выросло количество покупателей дорогих участков – за счет тех, кто может себе позволить недвижимость за границей, но сегодня не хочет рисковать. Сегмент комфорта в настоящее время наиболее востребован, – это участки без обязательного строительного подряда (УБП) с коммуникациями. Спрос на такие готовые поселки вырос в том числе, за счет переселенцев, желающих приобрести для себя недорогую обустроенную землю, чтобы можно было быстро построить дом. В их числе - ростовчане, украинцы, жители других регионов и стран ближнего зарубежья. Они дают прибавку в пять – десять процентов к объемам продаж земельных участков без подряда в Центральной России.

- И даже на экономичное жилье, нашим соотечественникам зачастую не хватает средств в полном объеме. В связи с чем люди очень часто прибегают к использованию ипотеки. В связи с изменениями в банковском секторе, как вы оцениваете шансы ипотеки на рынке загородной недвижимости. Станет ли она более доступной и если нет, то как это отразится на покупательской способности и как следствие – на развитии отдельных девелоперских проектов и на рынке жилья в целом? Какие сегменты пострадают от новой ситуации в первую очередь?

- Новой ситуации на рынке кредитования нет, пожалуй, на сегодняшний день не изменилось ничего. Банки продолжают работать и выдавать ипотечные кредиты. Да, процентные ставки не снижаются, да, к этому предпосылок нет. Но рынок эти ставки переваривает, потенциальные потребители этих продуктов есть, и в этом смысле ситуация стабильна. Думаю, что перспективы ипотеки именно в сегменте кредитования под землю уж точно не самые худшие. Земля всегда являлась и является надежным активом в отличие от кредитования под бизнес-проекты и строительство жилых зданий. Станет ли ипотека более доступной? Предпосылок к этому нет, вряд ли. Если случится кризис в банковском секторе и ипотечные кредиты перестанут выдавать, - рассмотрим наихудший сценарий, то рынок потеряет до четверти оборотов.

- Стагнация рынка способна оказать влияние на девелоперов в плане ценообразования?

- Серьезно вряд ли, скорее девелоперы будут вынуждены искать новые подходы к клиентам, новые маркетинговые ходы. Безусловно, скидочные программы могут присутствовать, но в целом, существенного снижения цен на рынке ожидать не стоит. Есть определенная себестоимость земли, проектов и, в общем, маржинальная часть проектов не слишком велика. Делать проекты ради самих проектов, а не ради прибыли, никто не будет. Сами бизнес-процессы не позволят опускать цены существенно. Скорее, стагнация приведет к вымыванию с рынка низкокачественных проектов и непрофессиональных девелоперов. В условиях конкуренции это всегда более ожидаемый результат, чем снижение цен. Демпинг не интересен ни землевладельцам, ни девелоперам.

- Если спрос будет заметно падать, сможем ли мы говорить о снижении цен на рынке загородной недвижимости?

- Если спрос будет заметно падать – то да, но это общие законы рынка, и не только загородной недвижимости. Обратите внимание, сегодня в тех самых сложных экономических условиях, о которых вы говорите, некоторые девелоперы наоборот заявляют о повышении цен на качественную жилую недвижимость в Москве. А значит, и загородный рынок будет стоять на своем.

- Как может измениться рынок загородного жилья? Сложная ситуация на рынке может заставить часть девелоперов уйти с этого рынка вообще, или заморозить какие-то свои проекты?

- Я сложную ситуацию на рынке пока не вижу. Скорее, в условиях усиливающейся конкуренции с рынка будут вымываться непрофессиональные, так называемые случайные девелоперы, которые реализуют один-два проекта, соответственно, им сложно будет выдерживать конкуренцию…

- Как Вы считаете, 2015 год, который наступит уже совсем скоро, что нам от него ожидать, скорректируется ли ситуация? Очевидны ли некие тенденции, о которых уже сегодня можно говорить с уверенностью?

- С уверенностью можно говорить о том, что 2015 год наступит, и что количество свободных денежных средств на загородном рынке будет несколько меньше. Необходимо будет работать профессиональнее и качественнее. Если конкретнее, то думаю, что тенденция лидерства по продажам на загородном рынке сохранится за поселками с участками без обязательного строительного подряда.

По-прежнему, более 65% от всего объема сделок по рынку будет заключаться именно в этом сегменте. Его будут выбирать, потому что участок без подряда дает покупателю свободу действий. На таком участке собственник может построить дом, когда хочет, и какой хочет. Плюс – он получает возможность сэкономить, строить самому дешевле. В общем объеме УБП продолжит снижаться доля дешевых участков без коммуникаций. Покупатели стали понимать сложности предстоящих хлопот, связанных с самостоятельным обустройством поселка. Меняются требования, растут цены на работы и услуги, сроки застройки и заселения поселка затягиваются. В итоге становится экономически невыгодно и небезопасно покупать дешевую землю без дорог и коммуникаций.


Мосновострой.ру

КОММЕНТАРИИ (0)

Для размещения своих сообщений на сайте вам необходимо пройти несложную процедуру регистрации, либо авторизоваться, если вы уже здесь зарегистрированы.

Другие материалы


Интервью
Предыдущий материалДача: архитектура нашего времени
На ВВЦ состоялся выставочный проект «Дача: архитектура нашего времени», организованный НЛК Домостроение

Силами «НЛК Домостроение» по просьбе дирекции MVK на выставке был возведен Lounge module в виде масштабной деревянной конструкции «Павильон времени и пространства»
02.06.2014
  Следующий материалКиевское направление – одно из самых популярных
Девелоперы коттеджных поселков обратили свое внимание на скоростное Киевское шоссе еще в 2005-2006 годах

О ситуации на рынке коттеджных поселков Киевского шоссе, востребованности направления и дальнейших перспективах развития мы беседуем с Виктором Сюковым, заместителем генерального директора «АЛЛТЕК Девелопмент»
22.10.2014